"Resmi Akitte Kendisine Atıf Yapılmayan Harici Sözleşmenin Hukuki Durumu"

Davalı, çekişme konusu X Ada, Y Parsel sayılı taşınmaza 4.1.2009 tarihinde , davacılardan satın almak suretiyle kayden malik olmuştur.
Satış bedelinin bir bölümü peşin olarak ödenmiş; bakiye kısmın ise ne şekilde ödeneceği resmi akit tablosunda gösterilmiş ve bu kısım yönünden Türk Medeni Kanunu’nun 893/1. maddesinde öngörüldüğü üzere kanuni ipotek tesis edilerek bu husus da resmi akitte gösterilmiştir.
Ne var ki, 24.08.2009 tarihli resmi akitte yer verilmeyen bazı hususlara taraflar arasında düzenlenen 5.5.2009 tarihli “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlığını taşıyan harici sözleşmede yer verilmiş olup; davacılar da davalarını işte bu sözleşmede gösterilen hususlara riayet edilmediği gerekçesiyle ikame etmişler ve Mahkemece harici sözleşmeye değer verilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hemen belirtilmelidir ki; taraflar arasındaki hukuki ilişki, ne bir inançlı işlem (05.02.1947 tarih 20/6 Sayılı İBK ) ; ne bir koşullu bağış ve ne de kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan (1987 tarih 1/2 sayılı İBK) temlik işlemidir. Öyleyse istisnai olarak bu hukuki müesseselere münhasır olmak üzere kabul edilen ve düzenlenen belgelere somut olayda olduğu gibi gerçek satışlarda da değer verilmesi ve tapudaki resmi akitte yer almadığı halde akdin eki sayılması , taşınmazların mutlak surette alım ve satımlarının resmi şekilde yapılması hususunu saptayan Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Türk Medeni Kanunu’nun 706/1, 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. ve 80. madde hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
Nitekim, ekte sunulan Yüksek Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 15.04.1957 tarih, 8404 Esas ve 2031 sayılı kararı, Keza Ticaret Dairesi’nin 23.10.1970 tarih, 1739 Esas ve 3826 sayılı kararlarında da aynı husus öngörülmüş ve resmi akitte yer verilmeyen ve kendisine atıf yapılmayan haricen düzenlenen belgelere ve öngördüğü şartlara itibar edilemeyeceği ,başka bir ifadeyle hukuki değerden yoksun olacağı, tereddüte yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulmuştur.
Ticaret Dairesi’nin kararında aynen “…Tapu Sicil Muhafızlığınca tanzim edilen resmi senette-akit tablosunda-özel olarak (haricen) düzenlenen ve imza altına alınan sözleşmeye atıfta bulunulmuşsa o sözleşmedeki şartlar da geçerli hale gelir.” denilmek suretiyle resmi aitte yer verilmeyen ve resmi akdin atıf yapmadığı harici sözleşmelere değer verilemeyeceği kesinlikle öngörülmüş; keza 4. Hukuk Dairesi’nin kararında da yine “… Taşınmaz mal (gayrimenkul) satışının geçerliliği resmi şekle bağlı akitlerden bulunması itibariyle, bu akde ilişkin bütün kayıt ve şartların resmi şekle bürünmesi zaruridir. Yani resmi senede geçirilmemiş bulunan kayıt ve şartlar, taraflar arasındaki anlaşmada sözle veya başka şekilde kabul edilmiş bulunsalar bile kanuni bakımdan değersizdirler. Tapu memurunca yapılmış sözleşmeden birkaç gün önce (somut olayda 6 ay önce) yapılmış bulunan özel sözleşmedeki şart, geçerli olamaz.” şeklinde hiçbir duraksamaya yer bırakmayacak biçimde , akitte yer verilmeyen hususlar ile akdin atıf yapmadığı harici anlaşmalarda öngörülen şartlara değer verilemeyeceği, hukuken açıklığa kavuşturulmuştur. Aksine düşünce ve uygulama, Türk Medeni Kanununda kamu yararı amacıyla konulmuş emredici hükümlerin açık ve ağır biçimde ihlalidir ve hukuken değer verilemez.
Öyleyse Yüksek Yargıtay Dairelerinin içtihatlarıyla kabul ettiği ve istikrar kazanmış bu benimsemelerin aksine düşünce serdeden bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının doğru olduğu kesinlikle söylenemez. Özellikle bu yönüyle, Yerel Mahkemenin kararının hukuka aykırı olduğunu ifade etmek gerekir.
Öte yandan, mülkiyet hakkı, ayni hakların en önemlisi olup; mutlak hak olarak Anayasa’nın 35. maddesinde öngörülmüş; keza Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin eki olan protokolün 1. maddesinde de mülkiyet hakkına değinilmiş ve bu husus Anayasa’nın 90. maddesiyle teminat altına alınarak, ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde “bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma , yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” hükmüyle belirtilmiştir.
Bu yasal düzenlemeler karşısında mülkiyet hakkının resmi akdin dışında düzenlenen ve akdin de eki sayılmayan harici bir belge ile kısıtlanmasına değer verilmesi de doğru değildir.
Kaldı ki; taşınmazla ilgili Koruma Kurul Kararı’na aykırı davranış var ise veya tespit edilir ise, bunun müeyyidesi 2863 Sayılı Yasada belirtilmiş olup; korumayı sağlayacak muhatap; davacı satıcılar değil; Turizm ve Kültür Bakanlığı’dır.
Diğer taraftan resmi akit tablosunda da gösterildiği üzere taşınmazın satışı nedeniyle bedelin bir bölümü peşin ödenmiş , bakiye bölümün ne şekilde ve ne zaman ödeneceği belirtilerek bakiye kısım üzerinden ipotek tesis edilmiştir.
Bilindiği üzere 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 246. maddesi aracılığı ile aynı yasanın 235/3. maddesi hükmü uyarınca bedel ödenmediği takdirde akdi feshedip iptal ve tescil istenebilmesi bakımından bu hususta ihtirazi kayıt dermeyanında bulunulması ve buna akitte yer verilmesi gerekir. Oysa resmi akitte bu hususa yer verilmemiştir. Öyleyse bedel ödenmedi diye açılan iptal-tescil davasının dinlenmesine olanak yoktur. Kaldı ki, resmi akitte sonra ödenmesi öngörülen satış bedeline ilişkin meblağ üzerinden kanuni ipotek tesis edildiğine göre, evvelemirde ipoteğin temin ettiği yasal yollara müracaat ederek bakiye bedelin tahsili olanaklıdır. Yukarıda ayrıntılı bir biçimde arz ettiğimiz üzere, davacının tapu iptalini ve adına tescilini talep etme hakkı bulunmamaktadır.
Ayrıca, taraflar arasındaki harici satış sözleşmesini kabul etmemekle birlikte; harici satış sözleşmesinin 3. sayfasının “VII. Satıcıların Ön Alım Hakkı” başlığını taşıyan bölümünde alıcının belgede öngörülen koşulları yerine getirmediği takdirde , alıcının temlik edene (edenlere) ön alım hakkı teklif edeceği öngörülmüştür.
Bilindiği üzere ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve takip eden maddelerinde “şufa davası” olarak öngörülmete ve paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara (veya paydaşa) açacağı dava ile temlik edilen payı elde etmesini sağlayan haktır.
Oysa somut olayda, yasanın öngördüğü şekilde bir pay devri değil; paydaşların tümü tarafından taşınmazın tamamı, davalı müvekkile satılmış; müvekkil tam mülkiyet saahibi olmuştur.
Ne var ki, söz konusu harici sözleşmeyle vücuda getirilmesi kastedilen hak, Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesinde belirlenen alım (iştira) veya vefa (geri alım) hakkı ise, bunun da resmi olarak yapılması gerekeceği kuşkusuzdur.
O halde taraflar arasında düzenlenen 5.5.2009 tarihli harici sözleşmeye bu yönler itibari ile de değer vermek olanaksızdır.