Müteahhidin Aynı Bağımsız Bölümü Birden Fazla Kişiye Satış Vaadi İle Ya Da Alacağın Temliki Suretiyle Devri Halinde Şahsi Hakların Yarışması Sözkonusu Olduğu İçin Önceki Tarihli Sözleşmeye Değer Verilmesi Gerektiğine Dair Yargıtay Kararları.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/627
K. 2020/3297
T. 22.12.2020

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat Dilan Zekioğulları geldi. Davalılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, yükleniciden temliken satın alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve tescili, mümkün olmadığı taktirde taşınmaz için ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 04.03.2013 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile 633 ada 36 parsel sayılı taşınmazda bulunan 10 numaralı bağımsız bölümü, 75.000,00 TL karşılığında yükleniciden satın aldığını, peşinat olarak 40.000,00 TL ödediğini, kalan 35.000,00 TL’nin ise teslim tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını ancak sözleşme konusu bağımsız bölümün teslim edilmediğini belirterek tapu kaydın iptal ve tescilini, mümkün olmaz ise ödenen peşinatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili, müvekkilinin sözleşmeye taraf olmadığını ve diğer davalı yüklenicinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden davacının tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davalı arsa sahibi hakkındaki davanın reddine, davalı yüklenici hakkındaki davanın kabulüyle 40.000,00 TL’nin davalı yükleniciden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır. Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini ( eseri meydana getirme ve teslim borcunu ) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu ( oturma izni ) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya ( yükleniciye ) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya ( temlik alan davacıya ) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye ( davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi ( davacı ) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Diğer yandan uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde ( noterde satış vaadi sözleşmesi ile ),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.

Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi tarafından diğer davalı yüklenici aleyhine eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile ilgili dava açılmış ve İstanbul Anadolu 18. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/88 Esas sayılı dosyası üzerinden görülerek karara bağlanmış olup mahkemece bu davanın sonucu beklenerek kesinleşmesi halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin birlikte ifa ilkesi gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere, davacı tarafından ödenmeyen satış bedelinin ise yükleniciye ödenmek üzere davacıya depo ettirilmek, ayrıca aynı bağımsız bölümle ilgili aynı yükleniciden temlik alan dava dışı Z.Y. tarafından açılan ve Yargıtay bozmasından sonra İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi’nin 2018/953 Esas numarasında kayıtlı temliken tescil davası derdest olup aynı bağımsız bölümle ilgili olması sebebiyle sonuçları birbirini etkileyeceğinden bu davanın, HMK’nın 166 ve devamı maddeleri uyarınca eldeki davada birleştirilmek ve yarışan şahsi haklar ilkesine göre de değerlendirme yapılmak suretiyle tapu iptali ve tescil konusunda sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ödenen bedelin iadesine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin ve Yargıtay başvurma harçlarının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 22.12.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/2276
K. 2021/3024
T. 28.6.2021

DAVA : Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı dava temyiz talebinin reddine ve gerekçeli karara yönelik verilen hüküm süresi içinde 23.06.2020 tarihli ek kararı ve gerekli kararı birleşen davada davalı … ile gerekçeli kararı asıl davada davalı … İnş. Eml. Tur. Taş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen dava, yüklenicinin temliki işlemi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise yapılan ödemenin istirdadı talebine ilişkin olup, asıl ve birleşen davada davacı yükleniciden temlik alan, asıl davada davalı yüklenici, birleşen davada davalı arsa sahibidir.

Davacı vekili, davalı yüklenici tarafından inşaatı yapılan …ili … Belediyesi Keşirler köyü 292 ada 20 parselde bulunan A blok 4.kat 33 numaralı bağımsız bölümün 18.05.2007 tarihli satış sözleşmesi ile 149.800,00-Euro bedelle davacı müvekkili tarafından satın aldığını, daire bedelinin peşin olarak ödendiğini, satış sözleşmesinin birinci maddesi gereği satışa konu bağımsız bölümün devrinin yapılması konusunda sözlü olarak davalıya müracaat edilmesine rağmen dava açılana kadar müvekkilinin oyalandığını belirterek, dava konusu A blok 33 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde satış bedeli olarak ödenen 149.800 Euro’nun yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici, davacının dayandığı 18.05.2007 tarihli sözleşmede imzası bulunan …’nın şirketi temsile yetkili olmadığını, kaldı ki sözleşmede alındığı yazılı olan 149.800 Euro’nun ödenmediğini savunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, taraflar vekilinin temyizi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2009 tarih ve 2009/13686 E., 2009/14583 K. sayılı ilamıyla, diğer temyiz itirazları incelenmeksizin, mahkemece davalı şirket ve defter kayıtları üzerinde inceleme yapılarak …’nın yaptığı benzeri işlemleri şirketin benimseyip benimsemediği saptanması, sözleşmede alındığı yazılan 149.800 Euro’nun ticari defter ve kayıtlara intikal ettirilip ettirilmediğini belirlenmesi, benzeri olaylarda şirketin benimsemesi varsa …’nın yaptığı sözleşmenin şirketi bağlayacağının düşünülmesi ve davada arsa sahiplerinin de taraf olması sağlanarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, davacı temlik alan tarafından davalı arsa sahibine karşı açılan dava birleştirilerek arsa sahibinin davada taraf olması sağlanmış, şirket çalışanı …nin bağımsız bölümlerin satışı ile ilgili çeşitli tarihlerde şirket kaşesi altında şirket yetkilisi … talimatıyla imzalamış olduğu dosyada mevcut birden fazla sözleşme örneğinin bulunduğu, şirket kaşesi altında imza yetkisi olmamasına rağmen yaptığı işlemlerin şirket tarafından benimsendiği, nitekim Antalya 18. Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2009/397 Esas-2011/310 Karar sayılı dosyası ile sanık…nin özel belgede sahtecilik suçundan beraatine karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulü ile, birleşen davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacı … adına tapu kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalı yüklenici şirket ve birleşen davada davalı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir.

1- ) Dairemizin 12.05.2020 T. ve 2020/1513 E. , 2020/1088K. sayılı geri çevirme ilamıyla, 06.09.2019 tarihli yerel mahkeme kararının davalı … vekili tarafından temyiz edilirken eksik yatırılan harçların tamamlanması bakımından çıkarılan muhtıranın davalı vekiline 17.11.2019 tarihinde tebliğ edildiği 7 günlük kesin sürenin 24.11.2019 tarihinde dolduğu, harcın ise 25.11.2019 tarihinde yatırıldığı, mahkemece davalı … vekilinin temyiz başvurusunun yapılmamış sayılması kararı verilmek üzere dosyanın geri çevrilmesine karar verilmiş, yerel mahkeme tarafından 23.06.2020 tarihli ek karar ile davalı … vekilinin muhtıra ile verilen yasal süre içerisinde temyiz harçlarını yatırmadığından temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.

Davalı … vekilinin 23.06.2020 tarihli ek karara yönelik temyiz itirazları yönünden;

Davalı … vekili tarafından 3.029,55 TL nispi temyiz karar harcı harcı eksik yatırıldığından bahisle mahkeme tarafından eksik harcın 7 günlük kesin sürede tamamlanması aksi halde temyiz isteminden vazgeçmiş sayılacağı ihtar edilmiş ve 17.11.2019 tarihinde muhtıra tebliğ edilmiş, yasal süre içerisinde temyiz harçlarını yatırmadığından temyiz talebinin reddine karar verilmiş ise de davalı vekiline eksik temyiz harcının yatırılması için verilen 7 günlük sürenin son günü pazar gününe denk gelmektedir. Sürenin son günü resmi tatil gününe rastlıyorsa, süre tatili takip eden iş günü tatil saatinde biter ( HMK.93 ). Sürenin son günü olan 24.11.2019 tarihi pazar günü olup resmî tatildir. Bu durumda süre 25.11.2019 pazartesi günü mesai saatinin sonuna kadar uzamış bulunduğundan bu süreye kadar harç yatırılabilecektir. Nitekim eksik temyiz harcı da 25.11.2019 tarihinde yatırılmıştır. Bu hali ile davalı … vekilinin ek karara yönelik temyiz itirazlarının kabulüyle 23.06.2020 tarihli ek kararın kaldırılmasına karar verilerek 06.09.2019 tarihli karara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.

2- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl davada davalı yüklenici şirket ve birleşen davada arsa sahibi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

3- )Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya ( yükleniciye ) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya ( temlik alan davacıya ) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye ( davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi ( davacı ) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Diğer yandan uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde ( noterde satış vaadi sözleşmesi ile ),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.

Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; mahkemece davacı arsa sahibi tarafından yapı ruhsatının iptali talebiyle açılan Antalya 3. İdare Mahkemesi 2018/547 E. sayılı dosyası incelenmeli ve davalı şirketin tüm edimlerini yerine getirip getirmediğinin tespiti yapılmalıdır. Eğer yüklenici edimlerini yerine getirmemişse davacının terditli talebi olan tazminat talebi değerlendirilmeli ve bu talebin sadece yüklenici şirket açısından kabulüne karar verilmelidir. Ayrıca aynı bağımsız bölümle ilgili aynı yükleniciden temlik alan dava dışı … tarafından açılan Antalya 1. Tüketici Mahkemesi’nin 2011/139 Esas numarasında kayıtlı temliken tescil davası derdest olup aynı bağımsız bölümle ilgili olması sebebiyle yarışan şahsi haklar ilkesine göre de değerlendirme yapılmak suretiyle tapu iptâli ve tescil konusunda sonucuna uygun karar verilmesi gerektiğinden eksik inceleme ile tapu kayıt ve tescil hükmü kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz isteminin süreden reddine yönelik 23.06.2020 tarihli ek kararın KALDIRILMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle davalıların sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 3. bentte açıklanan nedenlerle hükmün birleşen davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 28.06.2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.