Tapu İptali Ve Tescil Davasında Tahkikat Yargılamasının, Ön İnceleme Tutanağında Belirlenen Uyuşmazlığa Göre Yapılması Gerektiğine Dair Yargıtay Kararı

1. Hukuk Dairesi “İçtihat Metni”

2025/4951 E. , 2026/3689 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2198 E., 2025/1126 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/394 E., 2023/299 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre,

temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.05.2026 Salı günü

duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı vekili Avukat… ile temyiz edilen davalı … ve vekili Avukat…geldiler,

davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın

bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor

dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, hile ve ikrah hukuki nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine

ilişkindir.

Davacı vekili; davacının sütçülük yaptığını ve daha fazla süt getirebilmek için tır satın alma niyetinde

olduğunu, davalılardan … ile 240.000,00 TL borç karşılığında davacının maliki olduğu 100 07… parseldeki

16 nolu bağımsız bölümün teminat olarak devredileceği ve borç ödendiğinde taşınmazın iade edileceği

konusunda anlaşıldığını ancak davalı …’in edemini yerine getirmediğini, davacıyı uzun bir süre oyaladığını,

son iki üç aydır davalı tarafından yapılan tehdit ve şantaj nedeniyle suç duyurusunda bulunulduğunu, bu

arada davalı …’in taşınmazı diğer davalı …’ya muvazaalı olarak devrettiğini; berber olan davalı …’in geliri

ile elde edemeyeceği malvarlığı edindiğini ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile

davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden fazlaya ilişkin

hakları saklı kalmak kaydı ile 5.000,00 TL’nin faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı … vekili; davacının inançlı işlem iddiasında bulunduğunu ancak buna dair belge sunmadığını, ceza

dava dosyasında bulunan belgeyi dilekçe ekinde sunduklarını, belgede davacının imzası bulunmadığını; geri

alım sözleşmesinin geçerliliğinin resmi şekilde düzenlenmesine bağlı olduğunu; taşınmazın davalı

tarafından satın alındığı ve bedelinin ödendiğinin resmi senetten anlaşıldığını, satış bedelini alamayan bir

kişinin dört yıl boyunca adli makamlara başvurmamasının mümkün olmadığını belirterek davanın reddini

savunmuştur.

Davalı …; 05.09.2019 tarihinde dava konusu taşınmazı diğer davalıdan 230.000,00 TL bedelle satın

aldığını, taşınmazı internet ilanı üzerine bulup … ile iletişime geçtiğini, … Şubesinden kredi kullandığını,

kapora ve satış bedeli ödemesine ilişkin banka kaydının mevcut olduğunu; halen kredi taksitlerini ve

taşınmazın emlak vergisini kendisinin ödediğini, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olup ediniminin

korunması gerektiğini, davacı ile diğer davalı arasında geçen olaya vakıf olmadığını, diğer davalıyı sadece

taşınmaz alımı nedeniyle tanıdığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın inançlı işlem hukuki

nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu, 14.12.2017 tarihli adi yazılı sözleşmede dava

konusu taşınmazın … … tarafından 240.000,00 TL bedelle …’e satıldığı ibaresinin yer aldığı, …’in

01.10.2018 tarihine kadar 240.000,00 TL bedelle … …’e tekrar satış yapacağı, anılan tarihe kadar … …

daireyi satın almaz ise dairenin … tarafından istediği bedelle 3. kişiye devredileceğinin kararlaştırıldığı,

anılan sözleşmenin ertesi günü taşınmazın davacı tarafından davalıya devredildiği, davacı tarafından her ne

kadar bedelin ödenmediği iddiasında bulunulmuş ise de dava konusu sözleşme ve satış akitlerinde bedelin

davalı tarafından ödendiğinin anlaşıldığı, aksinin davacı tarafça ispat edilmesi gerektiği, ceza yargılamasına

konu olayların davacının eşi ile davalı arasındaki alacak verecek ilişkisinden kaynaklı ve davacı ile davalı

arasındaki borç ilişkisinden yaklaşık 4 yıl sonra yaşandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, İlk

Derece Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin

yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı tarafın inançlı işlem hukuki nedenine dayandığı, ancak

iddiasını ispata yarar yazılı delil sunamadığı, davacı tarafından sunulan 14.12.2017 tarihli “satış

sözleşmesi” başlıklı fotokopi belgede davacının imzasının bulunmadığı, anılan belgenin inanç sözleşmesi

olarak kabul edilemeyeceği, ancak yazılı delil başlangıcı niteliğinde olabileceği, belgenin tanık anlatımları ile

birlikte değerlendirildiğinde iddianın kanıtlanamadığı, davacının açıkça yemin deliline de dayanmadığı

gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden; davacının maliki olduğu dava konusu 100 07… parseldeki 16 nolu bağımsız bölümü

15.12.2017 tarihinde davalı …’e, davalı …’in de 05.09.2019 tarihinde davalı …’ya satış suretiyle temlik

ettiği, davacının borç temin etmek için dava konusu taşınmazı teminat amaçlı olarak davalı …’e

devrettiğini, bu yöne ilişkin olarak 14.12.2017 tarihinde davalı … ile sözleşme akdettiklerini, anılan sözleşmede davalının imzasının bulunduğunu ancak davalı …’in sözleşme uyarınca vermesi gereken borcu davacıya vermediğini, daha sonra bu konu nedeniyle kendisini tehdit ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; 6100 sayılı HMK’nın 140. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Ön inceleme duruşmasının

sonunda, tarafların sulh veya arabuluculuk faaliyetinden bir sonuç alıp almadıkları, sonuç alamadıkları

takdirde anlaşamadıkları hususların nelerden ibaret olduğu tutanakla tespit edilir. Bu tutanağın altı,

duruşmada hazır bulunan taraflarca imzalanır. Tahkikat bu tutanak esas alınmak suretiyle yürütülür.”

hükmü düzenlenmiştir.

Somut olaya gelince; ön inceleme duruşmasında “Dava konusu uyuşmazlığın hile ve ikrah hukuksal

nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası

olduğu…” denilmek suretiyle, davanın hile ve ikrah hukuki nedenlerine dayandığının belirtildiği HMK’nın

140/3. hükmü gereğince tahkikatın bu tutanak esas alınmak suretiyle yürütüleceği, uyuşmazlığın da anılan

hukuki sebepler esas alınmak suretiyle çözümlenmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

Bilindiği üzere; hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme

yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı

koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. (818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 28/1.) maddesinde

açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma

(hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı

halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak

ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı

değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa

yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

İkrah (korkutma) ise; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 37. maddesinde düzenlenmiş olup bir kimse,

karşı tarafın veya üçüncü bir kişinin kendisi veya yakınlarının maddi veya manevi varlığına yönelik hukuka

aykırı ve esaslı korkutması sonucu yaptığı sözleşme ile bağlı sayılamaz. TBK’nın 38. (BK’nın 30.)

maddesinde belirtildiği üzere korkutmadan (ikrahtan) söz edilebilmesi için, tehdidin sözleşmeyi yapan

kimsenin veya yakınlarının kişilik haklarına veya mal varlıklarına yönelik olması, korkutmaya maruz kalanın

sübjektif durumuna göre ağır ve derhal meydana gelebilecek nitelik taşıması, haksız (hukuka aykırı)

sayılması, illiyet bağının bulunması, yani sözleşmenin tehdidin yarattığı korku sonucu yapılması zorunludur.

Bu koşulların varlığı halinde iradesi sakatlanan taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi

geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Korkunun kalktığı tarihten

itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme karşı tarafa yöneltilecek tek taraflı sarih ve zımni

bir irade açıklaması ile feshedilebileceği gibi def’i veya dava yoluyla da kullanılabilir. (TBK’nın 39. m.)

Hal böyle olunca; ön inceleme duruşmasında uyuşmazlığın hile (aldatma) ve ikrah (korkutma) hukuki

nedenlerine dayalı olarak nitelendirildiği gözetilerek, tarafların dayandığı tüm delillerin eksiksiz toplanması,

davacının bildirdiği soruşturma dosyasının akıbeti araştırılarak dosya aslının veya onaylı bir örneğinin dosya

arasına alınması, tanık beyanları ile toplanan ve toplanacak tüm delillerin yukarıda belirtilen ilkeler

çerçevesinde değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile

yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

Davacı vekilinin değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi

kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN

KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz

eden davacıya iadesine, 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca

gelen temyiz eden davacı vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan

alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine

gönderilmesine, 05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.