Kiralanan Taşınmazın Anahtar Teslimi Yapılmadan Boşaltılması Yahut Kiracı Tarafından Kullanılmaması Yasal Teslim Olmadığından, Kiraya Veren Tarafından Tahliye Hususu Kabul Edilmedikçe Kiracıyı Kira Parasını Ödeme Yükümlülüğünden Kurtarmayacağına Dair İstinaf Mahkemesi Kararı.

T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2020/1308
KARAR NO : 2022/439

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :
TARİHİ :
NUMARASI :

DAVACI :
VEKİLİ : Av. ZEYNEP AYDIN TARAKÇI
DAVALILAR :
:

DAVANIN KONUSU : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

İcra Hukuk Mahkemesince; yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın kaldırılması ve tahliye davasında verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında imzalanan 19/10/2015 tarihli kira sözleşmesi gereğince ödenmeyen kira paralarının tahsili için yapılan takibe davalı B’ın itiraz etmediğini, bu davalı yönünden davanın kesinleştiğini, diğer davalının ise itiraz ettiğini, taşınmazdan ayrıldığını, belirten davalı İ’nin tahliye iradesinin davacıya bildirilmediğini, esasen kira ilişkisini de kabul ettiğini, usulüne uygun tahliye yapılmadığını belirterek davalı İ’nin itirazının kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmesini, icra inkar tazminatına hükmedilmesine, davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan İ ise taşınmazdan 20/06/2017 tarihinden önce ayrıldığını, diğer davalı B’ın kira parasını kabul ettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davalılardan İ aleyhine açılan davanın usulden reddine, davalılardan B aleyhine açılan davanın kabulüne, davalının “..” adresindeki kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Davacı vekili; davacı müvekkillerinin maliki olduğu taşınmazı mesken olarak kullanılmak üzere davalılara 19.10.2015 tarihli sözleşmeye istinaden kiraya verildiğini, davalıların ödeme emrine konu olan dönemlerde kira bedellerini ödemediklerini, kendilerine karşı Ankara .. İcra Müdürlüğü’nün .. esas sayılı dosyası üzerinden toplam ..TL üzerinden haciz ve tahliye istemli icra takibi başlatıldığını, davalı B’nin ödeme emrini 20.06.2019 tarihinde tebellüğ ettiğini, herhangi bir itirazda bulunmadığını, alacak bakımından takip, bu borçlu açısından kesinleştiğini, davalı İ’nin ise ödeme emrini 23.08.2019 tarihinde tebellüğ ettiğini, 29.08.2019 tarihinde de.. İcra Müdürlüğü kanalıyla takibe itiraz ettiğini, davalı B için tahliye, davalı İ’ için ise duran takibe devam edebilmek amacıyla itirazının kaldırılması ve yine ayrıca tahliye talep etme zarureti doğduğunu, tahliye isteminin bölünemeyeceğini bu sebeple tahliye isteminin her iki davalıya da yöneltilmesinin icap ettiğini, davalı İ’nin itiraz dilekçesinde mecurdan ayrıldığını beyan ettiğini oysa müvekkile ulaşan herhangi bir fesih beyanı bulunmadığını, davalı İ’nin taşınmazı boşaltma iradesini ya da aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırma iradesini müvekkiline bildirilmesi gerektiğini, davalılardan İ’nin taşınmazı haber vermeksizin tahliye ettiğini ve fesih beyanı da ulaştırmadığını bu sebeple borca yönelik sorumluluğunun da devam edeceğini, kira akdinin usulüne uygun şekilde sonlandırılmadığını bu yüzden kira akdinin kendisine yüklediği sorumluluklar da kendisini bağlayacağını, verilen kararın davalı İ yönünden kurulan kısmının usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkemece verilen karar ile davalı İ’nin borçtan kurtulduğunu ancak davalı İ’nin davacı ile akdettiği kira akdinin sona ermediğini, “usulden ret” kelimelerinin de kullanımının doğru olmadığını, usulden red kararının ancak dava şartı noksanlığı sebebiyle verilebilecek bir karar olduğunu, İşbu davada dava şartı noksanlığı bulunmadığını, davalı İ’nin müvekkil ile aralarındaki sözleşmeyi kabul ettiğini, sözleşmenin varlığını reddetmediğini belirterek istinaf kanun yolu başvurusunda bulunulmuştur.
Taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Buna bağlı olarak kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir.
Kiralanan taşınmazın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiği) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene usulüne uygun teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK’nın 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu husus kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez.
Kiracılığın devri ise TBK’un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3. kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
Taraflar arasında akdedilen 19.10.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin ..TL olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşme kiralayan davacı ile kiracılar davalılar arasında düzenlenmiş ve imzalanmıştır.
Davacı kiralayan tarafından kiracılar hakkında Ankara … İcra Müdürlüğü’nün .. sayılı dosyasında 19.06.2019 tarihinde başlatılan icra takibi ile 19.10.2019 tarihinden icra takip tarihine kadar aylar kira alacağı toplamı .. TL alacak ile .. TL işlemiş faiz alacağı toplamı ..TL alacağın tahsili istenmiştir. Ödeme emri borçlulardan kiracı İ’ye 23.08.2019 tarihinde tebliğ edilmiş, İ 29.08.2019 tarihli dilekçe ile; 20.06.2017 tarihinde taşındığını ve alacaklının emlakçısına bildirdiğini diğer Borçlu B’nin kira borçlarını ödeyeceğini belirterek icra takibine itiraz etmiştir. Diğer davalı kiracı B ödeme emrine itiraz etmemiştir.
Kiracı icra takibine konu kira bedeline ve kiracılık ilişkisine açıkça itiraz etmediğinden takipteki kira bedeli ve kiracılık ilişkisi kesinleşmiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin veya sözleşmenin sadece diğer kiracı davalı B’ye devredildiğinin kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın fiilen boşaltılmış olması yeterli olmayıp, anahtarın da kiraya veren tarafa teslim edilmesi, yada tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ edilmesi gerekir. Kiralanan taşınmazın anahtar teslimi yapılmadan boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından tahliye hususu kabul edilmedikçe kiracıyı kira parasını ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz. Ayrıca, davalı İ’nin sözleşmeyi Davalı B’ye devrettiğini ve bunun davacı kiraya veren tarafından kabul edildiğini de yazılı delille ispat etmesi gerekir. İİK.nun 63. maddesi gereğince borçlu kiracı takibe yaptığı itirazı ile bağlı olup, İcra Mahkemesinde yapılan yargılama aşamasında itirazını değiştiremez ve genişletemez. Davalı kiracı borçlu, kiralanan taşınmazı bildirdiği tarihte tahliye ettiğini yazılı belge ile kanıtlayamadığına göre, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihi esas alınarak sonuca gidilmesi gerekecektir. Bu durumda İİK’nun 269/c maddesi uyarınca davalı kiracının takip konusu borcu ödediğini veya sair bir sebeple bu bedelin istenemeyeceğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmesi gerekir. Davalı kiracı kira bedellerini ödediğine ilişkin yasal ödeme belgesi sunmamıştır.
Kira sözleşmesinde kiracılar İ ve B olduğu bu nedenle her iki kiracının kira parasından yarı oranda sorumlu olduğu için talep edilen kira bedelinin yarısı yönünden davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Bu nedenlerle davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince KABULÜNE, Ankara . İcra Hukuk Mahkemesi’nin . tarihli, .. Esas – .. Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA,
1-Davanın KABULÜ ile, davalılardan İ’nin Ankara .. İcra Müdürlüğü’nün .. sayılı icra takibinde davalı borçlunun ..TL asıl alacak ve ..TL faiz’e yönelik itirazının kaldırılmasına, takibin bu miktar üzerinden devamına,
2-Asıl alacak üzerinden hesaplanan %20 icra inkar tazminatının davalı İ’den alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalıların .. Mah. ..Sok. No: ../ANKARA adresindeki kiralanandan TAHLİYESİNE,
4-Harçlar Kanunu gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken TL harçtan peşin olarak alınan TL’nin mahsubu ile bakiye TL’nin davalılardan tahsili ile Hazine’ye irat kaydına,
5-Davacı vekil ile temsil edildiğinden AAÜT gereğince karar tarihi itibariyle takdir olunan TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
6-Davacı tarafından yapılan TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
7-Kullanılmayan gider avansının istek halinde yatıran taraflara iadesine,
Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatıran tarafa iadesine,
HMK’nin 27. maddesi gereğince tarafların hukuki dinlenilme hakkı nedeniyle ve 04/08/2017 tarihinde yürürlüğe giren 7035 sayılı Yasanın 27. maddesi ile HMK’nin 302. maddesine eklenen 5.fıkrası uyarınca hükmün ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 02/03/2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 29/03/2022

Başkan V.

Üye

Üye

Katip

M.A./T.Y./Y.İ.M.