Kiracı Tarafından Yasal Artış Sınırının Üzerinde Yapılan Kira Ödemelerinin Kiraya Verenden Geri İstenebilmesinin Mümkün Olmadığına Dair İstinaf Kararı.

Aşağıda, kiracının yasal artışın üzerinde yaptığı kira ödemelerinin , (fazla kısım yönünden) geri alınması talepli açtığı davanın reddi gerektiğini ve  bunun TMK 2 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini öngören istinaf kararı sunulmaktadır.

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. HUKUK DAİRESİ,

E. 2024/3426

K.2025/1209 T. 27.06.2025

Daire: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi

Esas No: 2024/3426

Karar No: 2025/1209

Karar Tarih: 27.06.2025

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 23. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2024/3426

KARAR NO: 2025/1209

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İZMİR 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ: 02/07/2024

DAVANIN KONUSU: Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ: 27/06/2025

KARAR YAZIM TARİHİ:27/06/2025

Davacı tarafından yapılan 1.8.2024 tarihli istinaf kanun yolu başvurusu ve dosya kapsamı incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :

DAVA:

Davacı, kendisine ait xxx adresindeki taşınmazda davalının 1.8.2020 tarihli kira kontratı ile kiracı olarak

oturduğunu, taşınmazın 1.8.2020 tarihli ilk yıl kirasının 1.550,00 TL olduğunu, kira kontratındaki “Özel

Şartlar” bölümünün 6. Maddesi gereği ikinci yıl için yapılabilecek kira artış oranının %10 olduğunu,

yani ikinci yıl ödemesi gereken kira miktarının 1.705,00 TL olduğunu, davalının talebi üzerine ikinci yıl

kirası için aylık net 1.750,00 TL ödediğini, üçüncü yıl için %10 kira artışıyla 1.925,00 TL olması gereken

kiranın, 7 ay boyunca yani 28.2.2023 tarihine kadar aylık 2.300,00 TL olarak, sonraki 5 ay boyunca

yani 1.3.2023-31.7.2023 arası dönem için 7.000,00 TL olarak kendisinden tahsil edildiğini, 1.8.2023

tarihinde %10 artışla 2.530,00 TL olması gereken kiranın yine aylık 7.000,00 TL olarak kendisinden tahsil

edildiğini, çünkü davalının beyanı ile kira değişim tarihlerinin Mart ayı başı olarak bildirildiğini, fakat hiçbir

değişikliği kendi rızasıyla kabul etmediğini, öncelikle sözleşmede kira artış oranının yıllık %10 olarak

belirlendiğini, bunun üzerinde bir artış yapılmasının mümkün olmadığını, ikinci yıldan sonra kira artış

oranında bu madde dikkate alınmasa bile, Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçici Madde 1 ve Geçici

Madde 2 ile kira artışının yıllık %25 oranını geçemeyeceğine hükmedilmiş olmasına rağmen kanuni

sınırın üzerinde artış yapıldığını, üçüncü kira döneminin başlangıcında 1.925,00 TL olması gereken

kiranın, kontrattaki hüküm dikkate alınmasa bile, TBK Geçici 1. Maddesi gereği %25 artışla 2.187,50 TL

olarak kabul edilmesi gerektiğini, oysa 2.300,00 TL olarak tahsil edildiğini, üstelik 1.3.2023 tarihinden

itibaren bu miktarın da kabul edilmediğini ve baskıyla aylık net 7.000,00 TL kira bedeli tahsil edildiğini,

%25 artış dikkate alınsa bile dördüncü yıl başlangıcı olan 1.8.2023 tarihinde kira miktarının 2.734,37 TL

olması gerekirken aylık 7.000,00 TL net kira bedeli tahsil edilmeye devam edildiğini, Yani en az 37.646,87

TL fazla kira bedeli tahsil edildiğini, eğer kira artış oranı sözleşmede yazdığı gibi yıllık %10 olarak kabul

edilirse, fazladan tahsil edilen meblağın arttığını, davalının evi satmak istediği bahanesiyle, eşyaları

ve tüm ev düzeni görülecek şekilde ilana koyduğunu, kendisinin de davalının satış baskısı altında,

tahliye riski nedeniyle onun istediği meblağları ödemek zorunda kaldığını, üstelik davalının aynı anda

birçok emlakçıya birden yetki verdiğini, normal sınırların çok ötesinde bir baskı altında kaldığını, evini

hiç durmadan müşterilere açmak zorunda kaldığını, fakat bu durumun gerçek rızasını yansıtmadığını,

Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçici 1. ve 2. Maddelerinin hükümleri ile, bu maddelere aykırı şekilde

%25’in üstünde artışın kabul edildiği her türlü anlaşmanın, %25’i aşan kısımları açısından geçersiz

olduğunun düzenlendiğini, bu nedenlerle fazlaya ilişkin her türlü haklar saklı kalmak kaydıyla ve bilirkişi

incelemesi sonucunda çıkacak rakama göre artırmak üzere baskı ile fazladan tahsil edilen 37.646,87.TL

kira bedelinin davalıdan faiziyle alınarak kendisine verilmesine karar verilmesini istemiştir.

CEVAP:

Davalı, davaya konu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin, kiralanan taşınmazın davacıya kiralanmasında

aracılık eden emlakçı tarafından hazırlandığını ve incelenmeden imzalandığını, kira artış dönemi

geldiğinde bu durumun farkına vardığını, birinci yıl sonunda bu durumu kabullendiğini, 2. yıl sonunda

mevcut kirayla rayiç kiralar arasında uçurum oluştuğundan aynı zamanda taşınmazından tam anlamıyla

faydalanamayacağından ve geçimini büyük ölçüde kira geliri ile karşılamak zorunda olduğundan dava

konusu taşınmazı satmaya karar verdiğini, bu durumu davacı kiracısına da söylediğini, söz konusu

mecurun son derece nezih bir yerde ve emsallerinin 15.000 ile 20.000 TL arasında olduğunu, davacının

bu durumun önüne geçmek için kendince bir yol bularak kirayı artırma teklifini kendisinin yaptığını,

tarafların bunun üzerine kira konusunda mutabık kaldıklarını, davacı kiracının bir dönem bu kiraları

düzenli olarak yatırdığını, ancak daha sonradan anlaşılan kira miktarından kendince cayarak kira bedelini

sözleşmede yazan %10luk artışa göre kira yatırdığını, davacının kirayı artırmasının dayatma sonucu

değil, kendi rızasıyla olduğunu, ayrıca bu durumun davacının lehine olup, emsalleri 15.000 ila 20.000

TL arasında olan kirayı 7.000 TL olarak anlaştıklarını ve kendisine satış fikrinden cayması için alternatif

bir yol sunduğunu, kira bedelinin belirlenmesi açısından kiracı ve kiralayanın serbest iradeleriyle kiranın

ne olacağını tayin ve tespit etme hakkına sahip olduğunu, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi

gerektiğini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN KARAR:

Mahkemece; “Sözleşme uyarınca ödenen kira bedellerinin iadesi istenemeyeceği gerekçesiyle davanın

reddine” karar verilmiştir.

Karara karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ:

Davalının satış baskısı altında tahliye riski nedeniyle istediği meblağları ödemek zorunda kaldığı, hiçbir

değişikliği kendi rızasıyla kabul etmediği, sözleşmede kira artış oranının yıllık %10 olarak belirlendiği,

bunun üzerinde bir artış yapılmasının mümkün olmadığı, Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçici Madde

1 ve Geçici Madde 2 ile kira artışının yıllık %25 oranını geçemeyeceğine hükmedilmiş olmasına rağmen

kanuni sınırın üzerinde artış yapıldığı, Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçici 1. ve 2. Maddelerinin

hükümleri ile, bu maddelere aykırı şekilde %25’in üstünde artışın kabul edildiği her türlü anlaşmanın,

%25’i aşan kısımları açısından geçersiz olduğunun düzenlendiği ileri sürülmüştür.

GEREKÇE:

Dava, kira ilişkisi bittikten sonra geriye dönük olarak TBK’ya eklenen geçici madde 1 ve geçici madde

2 ile kira artışının yıllık %25 oranını geçemeyeceği iddiası ile bu oranı aşan ödemelerin iadesi istemine

ilişkindir.

TBK’nun 344.maddesi; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin

anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim

oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de

uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat

endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından,

kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya

beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira

yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara

göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun

biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda

yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk

Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira

bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü

saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler

de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

TBK’nun geçici 1. Maddesi; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023

(bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin

anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde

yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu degişim 8 kural, bir yıldan daha uzun

süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar

yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından

verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

TBK’nun geçici 2. Maddesi; “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ila 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri

arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına

ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat

endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde

değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu

oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344

üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

şeklinde düzenlenmiştir.

Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme

koşullarında değişiklik yapabilirler. TBK’ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı

lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi

ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi

kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından

irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK’nun 2.maddesinde yer

alan dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu nedenle Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı yön yoktur.

Açıklanan nedenlerle davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

KARAR: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

Davacının istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-1

maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

Alınması gerekli xxx TL harçtan peşin alınan xxx TL harcın mahsubu ile bakiye xxx TL istinaf karar

harcının istinaf eden taraftan tahsili ile hazineye irat kaydına,

İstinaf gider avansı fazlalığı bulunması halinde yatırana iadesine,

Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda HMK’nun 362/1-b maddesi uyarınca kesin olarak

27/06/2025 günü oy birliği ile, karar verildi.